Catat, Ini Perbedaan Sertifikat Hak Milik dan Sertifikat Lainnya

SAAT membeli rumah, baik secara tunai maupun kredit, salah satu hal yang paling penting untuk diperhatikan adalah status hukum dan sertifikat properti. Sertifikat Hak Milik (SHM) seringkali muncul dalam konteks jual beli properti.

Apakah Anda tahu perbedaan SHM dengan sertifikat lainnya? Yuk, simak penjelasan berikut.

Pengertian sertifikat

Saat membeli rumah, tanah, atau properti lainnya, kelengkapan berkas termasuk sertifikat adalah hal yang perlu diperhatikan. Sertifikat, menurut Pasal 1 Ayat 20 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, adalah dokumen resmi yang menjadi bukti kepemilikan atas hak tertentu. 

Baca juga : Simak, Cara Mudah Mengecek Keaslian Sertifikat Tanah

Hak-hak tersebut meliputi hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun, dan hak tanggungan. Hak itu sudah tercatat dalam buku tanah sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku. 

Sertifikat juga mencakup informasi mengenai lokasi, batas, dan luas tanah atau satuan rumah susun, seperti yang dijelaskan dalam Pasal 1 Ayat 6 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997.

Apa itu Sertifikat Hak Milik (SHM)?

SHM adalah bukti kepemilikan penuh atas tanah dan bangunan yang diterbitkan Badan Pertanahan Nasional (BPN). 

Baca juga : 4 Museum Tanah yang Unik di Berbagai Penjuru Dunia

SHM memberikan hak penuh kepada pemiliknya tanpa batas waktu, menjadikannya jenis sertifikat dengan status kepemilikan tanah tertinggi di Indonesia. Berdasarkan Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria dan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah, SHM memberikan jaminan kepastian hukum dan melindungi hak pemilik dari sengketa, sehingga tanah atau properti tersebut tidak bisa diklaim oleh pihak lain.

Selain SHM, ada beberapa jenis sertifikat properti lainnya yang sering digunakan di Indonesia, seperti:

• Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB)
• Sertifikat Hak Guna Usaha (HGU)
• Sertifikat Hak Pakai (HP)
• Sertifikat Hak Pengelolaan (HPL)
• Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS)

Masing-masing sertifikat ini mempunyai karakteristik dan fungsi yang berbeda, sesuai dengan  kebutuhan penggunaannya. Sebelum memilih jenis sertifikat yang tepat, mari kita pelajari lebih lanjut tentang perbedaan SHM dengan sertifikat lainnya.

Baca juga : Tanah Adat: Menjaga Tradisi dalam Proses Modernisasi

Perbedaan SHM dan Sertifikat lainnya

Seringkali orang menganggap bahwa semua sertifikat tanah adalah SHM. Padahal, SHM hanya salah satu jenis sertifikat tanah, dan ada beberapa jenis sertifikat lainnya dengan hak dan ketentuan yang berbeda. Berikut adalah perbedaan utama antara SHM dan jenis sertifikat lainnya:

1. Hak kepemilikan  

SHM memberikan hak kepemilikan penuh atas tanah atau bangunan. Pemegang SHM memiliki hak mutlak atas properti tersebut, yang tidak bisa diklaim atau dipertentangkan pihak lain. Berdasarkan Pasal 20 UU No. 5 Tahun 1960, SHM memberikan kekuasaan penuh atas tanah.

Di sisi lain, Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) memberikan hak bagi seorang yang memiliki sertifikat ini untuk mendirikan bangunan di atas tanah yang bukan milik pemegangnya, dengan jangka waktu tertentu, sesuai dengan Pasal 35 UU No. 5 Tahun 1960 dan Pasal 1 PP No 18 Tahun 2021. HGB berlaku hingga maksimal 30 tahun dan dapat diperpanjang.

Baca juga : Tanah Lempung: Pengertian, Karakteristik, Proses, dan Persebaran di Indonesia

2. Jangka waktu hak

SHM tidak memiliki batas waktu, artinya pemegang SHM mempunyai hak atas tanah selama tidak ada masalah hukum. Sebaliknya, HGB diberikan jangka waktu tertentu, biasanya 30 tahun, dan dapat diperpanjang. Setelah masa berlaku HGB habis, tanah akan kembali ke negara, sesuai dengan Pasal 35 UU No 5 Tahun 1960.

3. Pemilik yang diperbolehkan memiliki sertifikat

SHM hanya dapat dimiliki Warga Negara Indonesia (WNI) dan tidak bisa diberikan kepada orang asing, sebagaimana diatur dalam Pasal 21 UU No. 5 Tahun 1960. HGB dan HGU hanya dapat dimiliki WNI atau badan hukum yang didirikan di Indonesia, sesuai dengan Pasal 35 dan Pasal 28 UU No. 5 Tahun 1960.

4. Tujuan penggunaan

SHM memberikan hak penuh atas tanah atau bangunan yang dapat digunakan untuk berbagai keperluan pribadi. Pemilik SHM bebas mengelola tanah sesuai keinginannya, berdasarkan Pasal 20 UU No 5 Tahun 1960.  HGB memberikan hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan milik pemegangnya, sesuai dengan Pasal 35 UU No 5 Tahun 1960.  

HGU diberikan untuk usaha yang berkaitan dengan pertanian atau kegiatan komersial di tanah yang dikuasai oleh negara, sesuai dengan Pasal 28 UU No. 5 Tahun 1960.

Demikian perbedaan antara Sertifikat Hak Milik (SHM) dengan sertifikat lainnya. Meskipun memiliki perbedaan dalam hal kepemilikan, jangka waktu, dan peruntukannya, setiap jenis sertifikat tersebut merupakan dokumen penting dalam yang digunakan dalam memastikan status kepemilikan atau penggunaan tanah secara sah. (Emporio/Medcom/Sekolah Literasi/Z-3)

Referensi:

• Jurnal tahun 2015, berjudul “Sertifikat hak atas tanah dalam kepastian hukum pendaftaran tanah” karya Rezeki Aldila Rajab, Bambang Eko Turisno, Anggita Doramia Lumbanraja, universitas Diponegoro program Magister kenoktariatan 
• Jurnal ilmu hukum berjudul “Sertifikat hak milik atas tanah merupakan tanda bukti kepemilikan atas tanah” karya Christiana Sri Murni, Sumirahayu Sulaiman, Universitas Flores